Logement, des clés pour répondre à la crise

À l’instar des grandes métropoles, la population tourangelle subit la tension sur le marché de l’immobilier et peine à se loger à un prix abordable. Le taux de rotation est historiquement bas, c’est-à-dire que les locataires, ne trouvant pas le nouveau logement qui leur convient, ne libèrent plus leur habitation. Le taux de pression (le nombre de demandes rapporté au nombre de logements attribués) n’a jamais été aussi élevé : il est passé de 3,2 en 2018 à 4,5 en 2023. « Dans Tours Métropole, le nombre de demandes de logements sociaux en attente a doublé en 20 ans pour atteindre 15 000 cet été », indique Pierre Rochery, directeur général de Ligeris. Sur les 39 000 logements sociaux de Tours Métropole, 22 000 sont localisés à Tours.

À Tours : -20 % de constructions

La construction de logements neufs chute au niveau national (-22 % en 2023 et -16 % prévus en 2024). Tours Métropole n’est pas épargnée avec -46 % de constructions neuves en 2023. « L’année 2022 avait été exceptionnelle avec 1 500 mises en chantier, précise Pierre Rochery. Si on se compare à 2021 avec environ 1 000 constructions, ce qui est une année plus classique, c’est une diminution de 20 %. Si rien n’est fait, les livraisons de logements neufs vont continuer à chuter. »

Ce contexte est aggravé par le durcissement du règlement concernant les « passoires thermiques ». Selon l’ADEME, 30 % des logements de Tours Métropole seraient classés G, F ou E. Si aucune amélioration n’est engagée par les propriétaires, ils ne seront plus considérés comme « énergétiquement décents », respectivement en 2025, 2028 et 2034. Leur loyer pourra être gelé et leur relocation interdite. « On a beaucoup avancé sur l’encadrement du parc social et moins sur celui du parc privé, rappelait Marie Quinton au conseil municipal du 7 octobre dernier. Celui-ci me semble insuffisant avec une financiarisation excessive, qui est une des causes de la flambée de l’immobilier. Une part des investisseurs ne réside pas à Tours et possède de nombreux logements [33 % des propriétaires habitaient leur logement à Tours contre 46 % dans Tours Métropole en 2019 NDLR]. Le travail sur ce parc privé mérite deux conditions : un accord de la Métropole qui porte la compétence de l’habitat et la mise en œuvre d’actions pour le contrôler. Le fait de ne pas être en zone tendue¹ nous contraint sur l’encadrement des loyers, la réglementation des meublés touristiques de type Airbnb, etc. » Le nombre d’Airbnb a augmenté de 24 % dans Tours Métropole entre 2022 et 2023 (1 172 hébergements en tout) avec une concentration en centre-ville de Tours, sans pour autant atteindre, pour l’instant, une densité aussi préoccupante qu’ailleurs.

¹La liste des communes en zone tendue est publiée par décret et des règles sont appliquées, comme une augmentation limitée des loyers.

Le nerf de la guerre pour lutter contre le mal logement et le sans-abrisme, c’est la mobilisation du parc. 132 ménages sans-abri ont pu être logés en 2023 grâce à une grande contribution de l’ensemble des bailleurs sociaux. Il reste désormais à mobiliser le logement privé. Nous allons y travailler avec le recrutement prochain d’un médiateur chargé du logement vacant.

Marie Quinton, adjointe au maire déléguée au logement,
à la politique de la ville et à la lutte contre l’exclusion et présidente de Ligeris.

La règle des trois tiers

Dans sa démarche, Marie Quinton peut compter sur le soutien de Cathy Savourey. L’adjointe déléguée à l’urbanisme rappelle le leitmotiv de la municipalité, formalisé en 2022 dans le « Référentiel pour un urbanisme écologique et solidaire ». À savoir, « développer l’accession sociale pour les ménages les plus modestes et promouvoir la règle des trois tiers dans les opérations neuves : un tiers de logements locatifs sociaux, un tiers d’accession sociale à la propriété et un tiers de logements libres. Et d’introduire l’expérimentation du bail réel solidaire pour les propriétaires occupants [lire Tours Mag n° 238 à ce sujet NDLR].

Nous n’avons pas d’outils pour le rendre obligatoire mais, dans le cadre de l’élaboration du Plan local d’urbanisme métropolitain, le PLUM [il remplacera début 2026 les PLU municipaux NDLR], la Ville de Tours souhaite, a minima sur son territoire, mettre en place cette règle de mixité des trois tiers. »

Pour y contribuer, le conseil d’administration de Ligeris a décidé d’accélérer la production en doublant le nombre de constructions dans les 10 prochaines années avec 1 000 logements construits pour un investissement de 158 M€. La moitié sera composée de logements sociaux, l’autre moitié de logements à loyer libre. Comme tout bailleur social, Ligeris dispose de deux moyens pour constituer son patrimoine : construire lui-même ou utiliser le dispositif appelé « Vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA), qui consiste en l’achat de logements neufs construits par des promoteurs pour les intégrer dans son patrimoine « HLM ». Ligeris va « produire » la moitié de ses objectifs grâce à la VEFA.

L’urbanisme transitoire, c’est aussi mobiliser un bâtiment voué à démolition ou réhabilitation pour y mettre des personnes à l’abri, dès lors que le bâtiment est décent. Entre la délivrance du permis de construire et les travaux, il peut s’écouler plus d’un an. Les promoteurs sont intéressés par de l’hébergement d’urgence temporaire plutôt que de financer le gardiennage de locaux vides.

Cathy Savourey, adjointe au maire déléguée à l’urbanisme.

De la mixité dans les programmes

C’est la VEFA qui sera utilisée dans deux opérations emblématiques : l’une aux casernes Beaumont-Chauveau et l’autre aux anciens abattoirs, rue de Suède à Tours nord. Ces deux opérations situées sur des friches – l’une militaire, l’autre industrielle – présentent l’avantage de « construire la ville sur la ville », plutôt que de prendre sur des espaces végétalisés en les imperméabilisant. La première opération vient de démarrer pour une livraison prévue en mars 2026 avec le promoteur GA Smart Building près de la deuxième ligne de tramway dans la ZAC des Casernes. 198 logements seront construits sur une ossature bois posée sur un socle béton avec une architecture bioclimatique (logements traversants ventilés naturellement). Ligeris et Tours Habitat ont acquis la moitié des appartements avec une volonté de mixité : logements libres, sociaux, colocations seniors, activités et commerces en rez-de-chaussée. Le second projet, dont la première pierre a été posée le 2 juillet dernier, est porté par le Groupe Edouard Denis sur le site des anciens abattoirs, rue de Suède.

Prévu pour 2027, l’ensemble est composé de 400 logements en accession, des logements sociaux et à loyer libre (dont 90 avec Ligeris). Le site sera organisé autour de deux grands axes avec des zones et des corridors végétalisés, des parcs et des jardins. L’utilisation de matériaux traditionnels (enduit en façade, ardoise, bois…) et les typologies architecturales seront une réinterprétation contemporaine de l’habitat tourangeau, le fameux « particulier » typique de la région.

Parmi les 500 logements que Ligeris va construire, figure le programme « Pinguet-Guindon » (au 18-20 de la rue du même nom) dont la livraison est programmée pour le premier trimestre 2025 avec 120 logements prévus qui se répartissent à quatre parts égales entre les logements pour des ménages aux revenus très modestes, une partie d’habitat inclusif portée par l’Association des paralysés de France, des logements pour des candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM, mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé, des logements dont les loyers sont libres et, enfin, des logements en accession à la propriété portés par le promoteur Ataraxia. Le coût total du projet s’élève à 16,6 M€. D’autres opérations sont encore au stade des études avant le dépôt d’un permis de construire : par exemple à Monconseil (50 logements) ou au carrefour du rond-point Archambault et de l’avenue Maginot avec 80 logements dont les livraisons sont prévues en 2027 et 2028. Dans le quartier Maryse-Bastié, le bailleur prévoit de « densifier » l’habitat en ajoutant 1 ou 2 étages aux immeubles qu’il va rénover.

Cent familles pour en abriter une

L’association Emmaüs Cent Pour Un est née en 2010 avec l’idée de mobiliser 100 volontaires qui versent 5 € par mois pendant 1 an pour mettre à l’abri une famille. « Avec l’augmentation du coût de la vie, il faut aujourd’hui deux fois plus de volontaires et nous comptons sur 700 personnes qui donnent en moyenne 15 € par mois, rappelle Sophie Jouhet. Nous soutenons des familles déboutées du droit d’asile qui souhaitent rester en France, s’engagent à apprendre le français et à scolariser leurs enfants. » « D’autre part, poursuit Valérie Capian, les parents doivent avoir une activité bénévole dans une association solidaire. Celui qui est aidé, doit aider à son tour. » 17 familles sont hébergées dans Tours Métropole. Au printemps, la Ville a mis à disposition une maison, qui fait partie d’un ensemble d’édifices qu’elle va acquérir, puis démolir avant d’aménager un nouvel espace public végétalisé, près des écoles Charles-Péguy. En attendant, une famille composée de deux adultes et deux enfants est hébergée dans l’habitation.
https://www.emmauscentpourun.org/

270 M€ investis pour réhabiliter

Ligeris va aussi investir 270 M€ pour la maintenance et les réhabilitations avec un « objectif de neutralité carbone en 2050 ». Parmi les projets les plus importants, on trouve l’opération à 13 M€ sur la résidence Auguste-
Rodin (Rives du Cher) : à l’intérieur (parties communes, portes palières, électricité, réseaux, salles de bains et sanitaires…), mais aussi à l’extérieur (façades, pieds d’immeubles…). Les travaux extérieurs s’étaleront pour l’ensemble des bâtiments sur deux ans encore (2023-2025) et sur trois ans pour l’intérieur (2025-2028). Notons également l’opération du même genre (exception faite des extérieurs) de la résidence Saint-François pour 13,4 M€ qui a débuté en septembre dernier et se poursuivra jusqu’en 2027. Les travaux dans le quartier de l’Europe débuteront fin 2025 pour 22 M€. « Loger les Tourangelles et les Tourangeaux demeure une de nos priorités absolues, avec une nécessité encore renouvelée dans cette période où s’accroît la crise du logement, conclut Marie Quinton.

Pour résumer notre plan d’action pour les prochaines années, celui-ci repose sur la lutte contre le gaspillage immobilier, la mobilisation du logement vacant et une production ambitieuse de logements neufs, privés et publics. » La vacance se concentre surtout dans le privé avec 2 200 logements vides depuis 2 ans dans Tours Métropole selon Lovac (le portail de données sur le logement vacant) dont plus de 1 300 à Tours.